Vorsicht bei Grunderwerbsteuer und Sonderwünschen beim Immobilienerwerb

Der Erwerb einer Immobilie ist ein seltener und besonderer Meilenstein, insbesondere beim Kauf der „eigenen vier Wände“. Doch wo Freude ist, ist das Finanzamt manchmal nicht weit und ruft sich in Erinnerung. Im Falle des Erwerbs einer Immobilie: Die Erhebung von 6,5% Grunderwerbsteuer auf den notariell beurkundeten Immobilien-Kaufpreis. Es ist jedoch Vorsicht geboten, denn die Grunderwerbsteuer greift zeitweise weiter, als man unter normalen Umständen denkt. Interessante Beispiele geben dabei zwei Urteile des Bundesfinanzhofes, welche wir von IMMOVATIV näher beleuchten möchten. Dabei handelt es sich um (nachträgliche) Sonderwünsche im Rahmen eines Immobilienerwerbs und deren Auswirkung auf die Höhe der Grunderwerbsteuer.

Hintergrund der Urteile

Bei Immobilienprojekten, bei denen noch gebaut wird, können Käufer oder Käuferinnen nachträglich Sonderwünsche äußern – etwa Änderungen bei der Bauausführung oder zusätzliche Ausstattungen. Diese Wünsche sind oft mit zusätzlichen Kosten verbunden. Die Frage, die der BFH klären musste: Sind diese nachträglichen Zahlungen steuerpflichtig, weil sie in Zusammenhang mit dem Grundstück stehen? Oder befreit der nachträgliche Änderungswunsch von der Erhebung der Steuer?

Die Fälle im Überblick

Im ersten Verfahren (Az. II R 18/22) ging es um den Kauf eines Grundstücks für den Bau einer Doppelhaushälfte. Hierbei wurden einerseits zwar nachträgliche Sonderwünsche geäußert, doch die Übernahme der Kosten war bereits im ursprünglichen Kaufvertrag geregelt. Die Finanzbehörden sahen in diesem unmittelbaren Zusammenhang im ersten Schritt eine Steuerpflicht. Der zusätzliche Sonderfall jedoch: Es waren nachträglich Hausanschlusskosten durch den Erwerber zu übernehmen, da der Verkaufende sich verpflichtet hatte, diese Leistungen direkt auf den Namen des Erwerbenden anzumelden. Der Bundesfinanzhof entschied für diesen Fall, dass keine nachträglich vereinbarten Sonderwünsche vorliegen, sofern das auslösende Kriterium oder aber die Verpflichtung zu einer Kostenübernahme losgelöst vom eigentlichen Erwerbsvorgang vorgenommen wurde.

Bzgl. des weiteren Verfahrens (Az. II R 15/22) erwarben Eheleute ein Grundstück, auf dem Eigentumswohnungen entstehen sollten. Nach Beginn der Rohbauarbeiten wurden Änderungswünsche im Wert von rund 40.000 Euro durch die Eheleute geäußert und durch den Bauträger entsprechend umgesetzt. Das Finanzamt (FA) sah in den Zusatzwünschen eine grunderwerbsteuerpflichtige Leistung und erließ entsprechende Steuerbescheide. Die Klage vor dem Finanzgericht blieb erfolglos. Der Bundesfinanzhof entschied ebenfalls zu Ungunsten der Eheleute. Die Begründung bestand auch hier in dem rechtlichen Zusammenhang der Mehrkosten zum Erwerbsgeschäft.

Fazit

Das Urteil schafft Klarheit: Nachträgliche Sonderwünsche, die erst nach Abschluss eines Kaufvertrags vereinbart werden, können grunderwerbsteuerpflichtig sein, wenn sie in Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes bzw. dem vertraglich zu errichtenden Gebäude stehen. Kosten, die rechtlich bereits vorab entstanden oder in gesonderten Verträgen geregelt sind, fallen nicht darunter.

Für alle Beteiligten bedeutet dies: Bei Änderungen nach Vertragsabschluss sollte genau geprüft werden, ob diese steuerlich relevant sind. Im Zweifelsfall ist eine rechtliche Beratung ratsam, um unerwartete Steuerforderungen zu vermeiden.

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Florian Otto
Diplom-Finanzwirt (FH) | Steuerberater Bee Wulf & Partner

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