Sanierung und Renovierung als Steuerfalle bei Vermietungs-Immobilien

Immobilien boomen nunmehr seit über einem Jahrzehnt im großen Stile. Dies gilt nicht nur für die Eigennutzung, sondern ganz besonders auch für Mietimmobilien. Die steuerliche Berücksichtigung von anfallenden Kosten ist insbesondere bei Bestandsimmobilien von entscheidender Bedeutung für die Rendite, wenn es nach dem Erwerb beispielsweise umfangreicher Renovierungsarbeiten bedarf. Dabei ist besondere Vorsicht geboten.

Wie Ihr bereits wisst, können die Kosten für den Erwerb einer Immobilie lediglich über einen langfristigen „Abnutzungszeitraum“ abgeschrieben werden. Kosten für Reparaturen, Wartungen oder sogar Sanierungen können dem Grunde nach sofort im Jahr der Zahlung steuerlich geltend gemacht werden. Gerade bei dem Erwerb älterer Immobilien mit Sanierungsbedarf könnten bei entsprechend hohen Investitionen eigentlich erhebliche Steuererleichterungen realisiert werden. Doch an dieser Stelle lohnt ein genauer Blick.

Sollten umfangreiche Investitionen nämlich dazu führen, dass sich der Standard der Immobilie erheblich verbessert oder sich sogar die Nutzungsdauer des Gebäudes verlängern sollte, lassen die steuerrechtlichen Regelungen eine mindernde Berücksichtigung nur über die Abschreibung des Gebäudes zu. Ein sofortiger Abzug ist dann ausgeschlossen, was erhebliche Konsequenzen für die Refinanzierung haben kann.

Während eine „Standardhebung“ grds. nur schwer abgrenzbar ist, gibt das Einkommensteuergesetz eine weitere, klare Grenze vor, die einen sofortigen Abzug von Renovierungs- und Sanierungskosten ausschließt: Die sogenannte „15%-Grenze“. Diese greift grundsätzlich, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie ein Betrag von 15% - gerechnet auf Basis der Anschaffungskosten des Gebäudeteils – für genannte Investitionen aufgewendet werden. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten (Kleinreparaturen) sind dabei irrelevant. Die in den Rechnungen enthaltene Umsatzsteuer ist für diese Zwecke ebenso nicht zu berücksichtigen und zwar unabhängig davon, ob umsatzsteuerpflichtig vermietet wird.

Soweit, so einfach. Mit diesem Wissen lässt sich der steuerliche Teil bei der Finanzierung einer Bestandsimmobilie sicher planen. Wird mit den Investitionen somit mindestens drei Jahre gewartet, (zumindest insofern, als Ihr die 15%-Grenze überschreitet) ist die Vorschrift grds. außer Kraft.

Über die Jahre gab es immer wieder wechselnde Rechtsprechung zur Anwendung der Vorschrift. So hat sich beispielsweise die Berücksichtigung von Kosten für die Beseitigung „versteckter Mängel“ grundlegend geändert. Während diese Kosten dem Grunde nach nämlich fast 20 Jahr lang nicht in die 15%-Grenze mit eingerechnet wurden, so änderte sich die Rechtsprechung hierzu vor einigen Jahren (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 13.03.2018).

Recht aktuell ist zu diesem Thema ein Urteil des Finanzgerichtes Düsseldorf ergangen (Urteil vom 28.11.2023). Dabei ist der Extremfall eingetreten, dass kurze Zeit nach dem Erwerb ein erheblicher Brandschaden entstanden ist. Aufgrund der anfallenden Kosten hatte dies die Anwendung bzw. Überschreitung der „15%-Grenze“ zur Folge.

Dabei wäre lt. Gericht zu unterscheiden zwischen den Kosten für die Beseitigung des Brandschadens (Löscharbeiten, Beseitigung der durch Löschmitteln nicht mehr nutzbaren Gegenstände etc.) und den Kosten für Renovierungskosten für bauliche Maßnahmen. Während die Aufwendungen für die unmittelbare Brandschadensbeseitigung als laufende Kosten zu qualifizieren sind, die sich im Jahr der Zahlung unmittelbar auswirken, sind die weiteren Renovierungsaufwendungen lt. Urteil zur 15%-Grenze mit hinzuzurechnen. Dies ist insofern überraschend, als dass sich das Gericht der Frage der „höheren Gewalt“ nicht gewidmet hat, obwohl die Brandursache nicht aufgeklärt werden konnte und der verursachende Stromanschluss (ein Kurzschluss löste den Brand aus) kurz zuvor sogar noch überprüft worden ist. Aufgrund der somit auch in diesem Fall noch immer vorliegenden offenen Fragen ist es nicht verwunderlich, dass im Laufe dieses Jahrs gegen das Urteil die Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt worden ist (vgl. BFH IX B 2/24).

Fazit: Unbestritten haben die steuerlichen Regelungen bei hohen Sanierungs- und Renovierungsaufwendungen ihre Berechtigung. Ebenso klar sind dem Grunde nach auch die Abgrenzungskriterien der Vorschrift, die die steuerliche Behandlung „anwenderfreundlich“ planbar machen. Doch in Sonderfällen sowie bei unvorhergesehen Vorkommnissen lohnt ein genauer Blick, um keine bösen (und teuren) Überraschungen zu erleben.

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Florian Otto
Steuerberater | Dipl.-Finanzwirt 

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