Attraktive Steuervorteile für neue Wohngebäude

Nachdem ein langwieriger Gesetzgebungsprozess abgeschlossen wurde, trat am 27.3.2024 das Wachstumschancengesetz in Kraft. Es gibt zwei relevante Neuerungen für die (Wohn-) Immobilienbranche: die befristete Möglichkeit der degressiven Abschreibung sowie die Ergänzungen zu Sonderabschreibungen gemäß § 7b EStG. Näheres hierzu erfahrt ihr in diesem Beitrag!

Neue Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, können seit dem Jahressteuergesetz 2022 über 33 Jahre linear steuerlich abgeschrieben werden, was einer jährlichen Abschreibung für Abnutzung von 3% entspricht. Zuvor betrug die reguläre Abschreibung 2%.

Neben dieser Anhebung des Abschreibungssatzes ergibt sich durch das Wachstumschancengesetz nun eine weitere Begünstigung: die degressive Abschreibung. Diese ermöglicht nun sogar, Neuimmobilien mit einem Satz von 5% pro Jahr abzuschreiben. Dieser Satz ist auf den jährlich verbleibenden Restbuchwert anzuwenden. Die degressive Abschreibung wird verwendet in Herstellungs- und Anschaffungsfällen. Somit ist sie sowohl für Bauträger im Eigenbestand als auch für Erwerber relevant. Diese Regel gilt sowohl für ganze Häuser als auch für den Erwerb einzelner Wohnungen.

Die neue degressive Abschreibung kann für Wohnimmobilien genutzt werden, die zwischen dem 30. September 2023 und dem 1. Oktober 2029 gebaut wurden (Herstellungsfall), oder in demselben Zeitraum durch einen schuldrechtlichen Vertrag gekauft wurden (Anschaffungsfall). Bei unterjähriger Anschaffung/Herstellung erfolgt die Abschreibung zeitanteilig. Während der Nutzung der degressiven Abschreibung können keine außergewöhnlichen Abnutzungen geltend gemacht werden - Es kann aber jederzeit zur linearen Abschreibung gewechselt werden, sobald es finanziell sinnvoll ist. Dies ist in der Regel im elften Jahr der Nutzung sinnvoll.

Es ist noch nicht abschließend geklärt, wie genau die degressive Abschreibung bei Anschaffungen angewendet werden soll. Im Herstellungsfall ist der Tag der „Baubeginnanzeige“ maßgebend. Aber es ist unklar, ab wann ein Wohngebäude als neu betrachtet wird und wo die Grenze für die degressive Abschreibung liegt (Was ist mit Kernsanierungen in einen Zustand, der einem Neubau entspricht?). Hierzu sind weitere Klarstellungen durch die Finanzverwaltung erforderlich.

Nicht zu vergessen ist auch die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach §7b des Einkommensteuergesetzes. Das Wachstumschancengesetz hat den Anwendungsbereich dieser erhöhten Abschreibung erweitert, sowohl zeitlich (für Bauanträge/-anzeigen zwischen dem 31. Dezember 2022 und dem 1. Oktober 2029) als auch bezüglich der Höchstbeträge. Für die grundsätzliche Anwendung gilt nun: Die maximalen Herstellungskosten dürfen 5.200 € pro Quadratmeter betragen. Davon können bis zu 4.000 € pro Quadratmeter mit dem erhöhten Satz von bspw.. 5% innerhalb der ersten vier Jahre abgeschrieben werden. Bisher lag die förderfähige Kostengrenze bei 2.500 € pro Quadratmeter.
Eine weitere Voraussetzung ist, dass es sich bei der Neuimmobilie um ein Gebäude mit dem „Effizienzhausstandard 40 (EH40) plus Nachhaltigkeitssiegel QNG“ handelt.
Denkt dran: Diese Sonderabschreibung ist neben der regulären AfA möglich und schafft somit die Möglichkeit einer deutlich schnelleren Abschreibung.

Typischerweise gibt es hinsichtlich der Neuerungen noch Einzelfragen zu klären. Allerdings kann man jetzt bereits feststellen, dass die Abschreibungsmöglichkeiten potenziellen Investoren zugutekommen werden. Besonders attraktiv ist, dass die Sonderabschreibung neben der degressiven Abschreibung zusätzlich gilt, was Investitionen noch interessanter macht.

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Florian Otto
Steuerberater | Dipl.-Finanzwirt 

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