Grundsteuer 2025: Mehr Gerechtigkeit oder neue Ungleichheit?

Seit 2025 gelten in Deutschland neue Grundsteuergesetze. Sie ersetzen die alten Einheitswerte. Die Städte und Gemeinden setzen nun neue Hebesätze fest. Die neue Reform sollte neutral bleiben, die neue Rechtslage keine versteckte Steuererhöhung mit sich bringen. Ist dies in Paderborn gelungen?

Zeit für ein Zwischenfazit

Im Jahr 2024 sammelte die Stadt Paderborn rund 29,5 Millionen Euro aus der Grundsteuer B (ohne Land- und Forstwirtschaftliche Flächen). Durch die nun beschlossenen neuen Hebesätze und Grundlagenwerte erhöht sich dieses Aufkommen in 2025 auf 29,8 Millionen Euro. Wird dabei berücksichtigt, dass sich die Steuerbescheide mit den Grundlagenwerten (die durch das Finanzamtes festgelegt werden) teilweise noch im Einspruchsverfahren befinden und, dass noch nicht alle Grundlagenwerte final vorliegen, kann davon ausgegangen werden, dass das Ziel der Gesamt-Neutralität erreicht wurde. In der täglichen Praxis häufen sich trotzdem Beschwerden und Kritik über die neuen Regelung.

Dies hat folgende Hintergründe

Zum einen wurde durch die Grundsteuerreform das Ziel erreicht, Wertsteigerungen aus den vergangenen Jahren und Jahrzehnten von bisher unterbewerteten Immobilien aufzugreifen. Dies betrifft insbesondere die gestiegenen Bodenwerte sowie die Fälle von Wohnraumerweiterungen. Daraus folgen im Einzelfall erheblichen Mehrbelastungen im Vergleich zu den vergangenen Jahren. Allerdings wurden nur die ungerechtfertigten Vorteile aus den Vorjahren für die Zukunft korrigiert.

Zum anderen liegt ein weiterer Grund in den neuen Wertermittlungen selbst. Denn abweichende Berechnungsarten für Nicht-Wohnimmobilien zu Wohnimmobilien führen dazu, dass erhebliche Wertverschiebungen stattgefunden haben. So lag das Aufkommen der „Nicht-Wohnimmobilien“ (also zum Beispiel gewerbliche Nutzungen) in 2024 bei rund 10,9 Millionen Euro. Dieses sinkt ab 2025 auf rund 8,4 Millionen Euro. Wertbereinigt wird der Anteil dieser Immobiliensparte am Gesamtaufkommen somit um rund 24 Prozent sinken.

Die Stadt selbst hat wenig Handlungsspielraum

Ob eine Mehrbelastung für Wohnungsbesitzer nun nachvollziehbar und logisch erscheint, darüber kann man sich streiten. Festzuhalten ist jedoch, dass die Stadt Paderborn nur begrenzte Möglichkeiten hat, um diese Veränderungen zu beeinflussen. Die Werte bestimmt hauptsächlich das Finanzamt, sind also rein gesetzlich festgelegt worden. Eine Möglichkeit zur Anpassung besteht möglicherweise durch die Anwendung differenzierter Hebesätze für Wohn- und Nicht-Wohnimmobilien. Bisher liegt dieser Hebesatz einheitlich bei 579 Prozent. Der NRW-Durchschnitt liegt laut Informationen der Stadt Paderborn bei 702 Prozent. Doch in NRW nutzen bisher nur wenige Kommunen diese Option.

Das Zwischenfazit

Die Bewohner der Stadt Paderborn, egal ob Eigentümer oder Mieter, müssen grundsätzlich einen höheren Beitrag zum Grundsteueraufkommen leisten, als früher. In der Regel sind die Erhöhungen jedoch moderat. Bei erheblichen Mehrbelastungen empfehlen wir genau zu prüfen, woran diese Mehrbelastung berechnet wird. Fehler könnten vorliegen, die rechtlich anzufechten sind. Änderungen in den Steuererklärungen sollten dem Finanzamt gemeldet werden, nicht der Stadt. Abschließend möchten wir für den Fall von extremen Steuerbescheiden noch einmal auf unseren Expertentipp „Grundsteuer zu hoch? Wege aus ungerechtfertigten Steuererhöhungen“ hinweisen. Dabei wurde unter anderem die Möglichkeit erörtert, einen niedrigeren Wert per Gutachten nachzuweisen.

Ob die neue Grundsteuer nun gerecht ist oder eine zusätzliche Ungleichheit bedeutet, liegt nun im Auge des Betrachters. Die grundsätzliche Verschiebung von zusätzlichen Belastungen hin zum Wohnraum ist jedoch NRW-weit zu beobachten und führt somit zu einer weiteren Verteuerung der Lebenshaltungskosten.

Ihr habt Fragen zu dem Thema? Unser Experte kann euch weiterhelfen:

Florian Otto
Diplom-Finanzwirt (FH) | Steuerberater Bee Wulf & Partner

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